Seja um experiente investidor ou empresário no ramo imobiliário ou ainda alguém que está comprando seu primeiro imóvel, uma coisa é certa, ninguém quer correr risco ao realizar um negócio imobiliário.
Nosso ordenamento jurídico estabelece os princípios da probidade e boa-fé como norteadores das relações contratuais e interpessoais, devendo estar presentes nas fases pré e pós contratuais, ou seja, em toda a relação negocial (artigo 422 do Código Civil).
Decorrem destes princípios diversos deveres, em especial: dever de informações claras, ostensivas e eficientes, vinculada ao seu destinatário; dever de lealdade, demonstrado através de comportamento leal, franco; e dever de colaboração, devendo as partes colaborarem entre si para a fiel execução do objeto da relação contratual.
Neste sentido, há dever entre as partes de prestar e trocar de maneira clara, todas informações acerca do negócio que está sendo firmado, em especial, situações que gerem risco à uma das partes.
Mas como identificar eventuais riscos do seu negócio imobiliário? É possível diminuir os riscos com um contrato bem formulado? Como saber se meus direitos estão resguardados no contrato que irei assinar?
Estas dúvidas são frequentes, em especial no ramo imobiliário, em que, na maioria das vezes, as negociações envolvem vultuosas quantias. Por isso, além de contar com a prestação de serviços do Corretor de Imóveis, que tem obrigação de executar a intermediação imobiliária com diligência e prudência, prestando todos os esclarecimentos acerca da segurança e risco da transação ao cliente, é importante que um(a) Advogado(a) faça uma minuciosa auditoria jurídica.
Esta auditoria que deve ser realizada antes de firmar contrato de compra e venda, locação, permuta, implementação de empreendimentos, dentre tantos outros negócios imobiliários, é chamada de Due diligence, que significa diligência prévia.
Na Due Diligence, o advogado irá analisar, dentre outros:
– o contrato a ser firmado, sugerindo a inclusão ou alteração de eventuais cláusulas que possam gerar risco, insegurança jurídica ou desvantagens;
– a documentação relativa ao imóvel e e contratantes;
– eventuais débitos, ações judiciais, vícios, impeditivos legais, ambientais, financeiros, que possam gerar ônus ao imóvel;
Existem inúmeras situações que podem tornar um negócio imobiliário de alto risco, e isso influenciará diretamente no valor do imóvel, como por exemplo: imóvel não regularizado, pendência de realização de inventário, existência de algum gravame na matrícula, dentre tantas outras hipóteses, que muitas vezes não são levadas em consideração pelos contratantes.
Mas, ao contrário do que muitos pensam, a due diligence não tem como objetivo fazer o cliente desistir do negócio, mas possibilita ao Advogado(a), analisando a documentação coletada, sugerir alternativas e a estratégia jurídica mais adequada para diminuir estes riscos.
O parecer emitido na due diligence proporcionará maior segurança jurídica, podendo evitar demandas judiciais e prejuízos aos contratante, o que a torna imprescindível na hora de fechar um negócio imobiliário!
Por: Bruna Muller Dos Santos
OAB/RS nº 102.709 e OAB/SC nº 61.719-A