
A Lei 4.591/64 estabelece, no artigo 9º que os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, a qual deverá ser registrada no Registro de Imóveis.
A Convenção é o documento que regulamenta o funcionamento do Condomínio, devendo conter, dentre outras normas (§ 3º, art. 9º):
- a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
- b) o destino das diferentes partes;
- c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
- d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
- e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
- f) as atribuições do síndico, além das legais;
- g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
- h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
- i) o quorum para os diversos tipos de votações;
- j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
- l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
- m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
Para ser aprovada ou alterada, a assembleia deve contar com as assinaturas dos titulares de no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
Quando falamos de empreendimentos construídos pela modalidade de incorporação imobiliária, a legislação exige que o Incorporador protocole, no registro de imóveis, a minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário.
Ocorre que, para cumprir com o requisito legal, muitas construtoras apresentam uma minuta de convenção de condomínio genérica, que não se adequa exatamente ao empreendimento que será construído.
Não raro nos deparamos com situações em que a convenção não se amolda aos costumes da região onde o Condomínio foi construído ou à realidade econômica e expectativa dos adquirentes em relação ao empreendimento.
Por exemplo: de nada adianta um empreendimento em que a propaganda é realizada com base na alta rentabilidade de aluguel, mas que a convenção veda locação por temporada ou por aplicativo.
São muitos os casos em que a convenção não se adequa a realidade fática do condomínio, porque a construtora utilizou um modelo padrão, e aí, os condôminos encontram problemas na hora de fazer melhorias ou de adequar as normas ao dia-a-dia do condomínio, já que o quórum para alterá-la, muitas vezes é difícil de atingir.
Por isso é importante que a construtora contrate um profissional para elaborar a convenção do condomínio considerando os costumes da região onde o empreendimento será construído, realidade econômica dos adquirentes, e até mesmo, a expectativa desses compradores com a aquisição do imóvel, e não utilize um modelo genérico.
Por: Dra. Bruna Muller dos Santos
OAB/RS nº 102.709 e OAB/SC nº 61.719-A