A vida em condomínio pressupõe muito mais do que compartilhar espaços e seguir boas regras de convivência com os vizinhos.
Poder usufruir de uma infraestrutura de área de lazer, portaria, limpeza, e outras comodidades geram despesas recorrentes, as quais devem ser rateadas entre os Condôminos, através do pagamento das cotas condominiais.
Esta obrigação está prevista no artigo 1.336, inciso I do Código Civil Brasileiro, e a forma de rateio das despesas deverá ser estabelecida na Convenção do Condomínio.
O valor da cota condominial deverá ser aprovado em assembleia geral ordinária, na qual será aprovada a previsão orçamentária e estabelecerá as contribuições mensais de cada unidade, na forma prevista no artigo 24 da Lei nº 4.591/1964:
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Fica evidente a necessidade de que todos os moradores colaborem com recursos suficientes para manter os serviços e bens disponibilizados, sob pena de ser inviabilizado o local como morada de seus habitantes ou onerados excessivamente os que cumprem com seus encargos e assumem as cotas da responsabilidade de outros.
A questão agrava-se pelo fato de que entre o condomínio e os condôminos não há uma relação de lucro, ao contrário, existe somente uma relação de dependência de um com os outros já que as despesas são relativas às coisas e serviços postos à disposição daqueles que residem em um edifício.
Mas, a partir de quando o Adquirente é responsável pelo pagamento das cotas condominiais?
A regra é de que as cotas condominiais sejam exigidas de quem consta como proprietário junto à matrícula do imóvel.
Contudo, como tudo no direito, é necessário analisar o caso concreto, serão objeto deste artigo duas hipóteses:
No caso de contrato de compra e venda não levado à registro, o famoso “contrato de gaveta”, o STJ consolidou o entendimento no sentido de que, havendo ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação, o Promitente Comprador só responde pelos débitos após a sua imissão na posse, veja-se:
“Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação” (Tema Repetitivo 886/STJ).
Neste caso, sendo o imóvel vendido, porém, não realizada a transferência de titularidade, poderá o Vendedor, que ainda consta como proprietário junto à matrícula do imóvel, ser demandado pelas cotas condominiais posteriores à venda.
Já no caso de imóvel adquirido na planta, o entendimento é no sentido de que o adquirente só responde pelos débitos após a entrega das chaves, conforme se extrai:
“As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”, tendo em vista que, “apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).
Se isso acontecer, o Adquirente poderá efetuar a quitação dos débitos e buscar o ressarcimento junto à Construtora através da ação de regresso.
Aqui cabe salientar que, havendo recusa injustificada ou ilegítima do recebimento das chaves do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recairá a partir do momento em que as mesmas foram colocadas à disposição do Adquirente.
O não pagamento das parcelas condominiais no prazo determinado constitui o Condômino em mora, independente de prévia notificação, devendo ser aplicados todos os encargos moratórios previstos em Lei e na convenção condominial.
Assim, o débito deverá ser corrigido monetariamente pelo índice previsto na Convenção, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês e ainda, de multa de 2% (dois por cento), desde o vencimento até o efetivo pagamento (art. 1.336, parágrafo 1º do Código Civil).
O inadimplemento das cotas condominiais pode levar o imóvel à leilão, já que a dívida condominial é exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família.
O artigo 3º, inciso IV da Lei 8.009/90, prevê que, no caso de dívida oriunda da própria manutenção do imóvel, ainda que seja único bem destinado à residência da família, pode ser levado à leilão:
Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.
Qualquer interpretação diferente desta, que permitisse ao condômino devedor opor a exceção de impenhorabilidade do imóvel levaria o sistema condominial a colapso, trazendo um enriquecimento sem causa do devedor às custas dos demais co-proprietários.
Da mesma forma, estar-se-ia diante de um inadimplemento eterno e premiado, vez que, o condomínio precisa custear os serviços mensais e que muitas vezes, não podem ser cortados.
Portanto, é imprescindível que, ao adquirir um imóvel, o Comprador de certifique de que não existem débitos condominiais, solicitando uma Certidão Negativa diretamente ao Síndico ou a Administradora do Condomínio e que sempre mantenha em dia os pagamentos das cotas condominiais, contribuindo com a saúde financeira do Condomínio.
Por: Bruna Muller dos Santos
OAB/RS nº 102.709 e OAB/SC nº 61.719-A