De acordo com o artigo 1.331 e seguintes do Código Civil, a característica principal do condomínio é a existência de uma edificação em que há parte de propriedade exclusiva (apartamento) e partes que são de propriedade comum.
Integram as áreas comuns o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, que são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
São direitos dos condôminos, usar, fruir e dispor livremente das suas unidades privativas e usar das partes comuns conforme a destinação a ela dada, desde que sua utilização não exclua as dos demais, e de modo que prejudique o sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Mas quem fiscaliza essa utilização?
O síndico!
O síndico será eleito por assembléia, pelo voto da maioria dos presentes, e a ele compete, dentre tantas atribuições, diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (artigo 1.348, inciso V, do Código Civil).
Administrar um condomínio não é nada fácil, são muitas responsabilidades, preocupações, funcionários, financeiro, e ainda, manter o pleno funcionamento das áreas comuns.
Em edifícios de grande porte e com área de lazer completa, o trabalho aumenta!
Acidentes nas áreas comuns dos condomínios podem ocorrer a qualquer tempo, e, por isso, é essencial que o síndico esteja atento às normas de manutenção e garantia dos equipamentos e itens que compõem a edificação.
Estabelece o artigo 186 do Código Civil que, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito, e assim, na forma do artigo 927, fica obrigado a repará-lo.
Portanto, praticando o síndico qualquer ato ilícito, responde pessoalmente, como bem ressalta J. Nascimento Franco:
“Administrando o condomínio como mandatário legal da massa condominial, deve o síndico esmerar-se para cuidar do edifício como se fora seu. E, embora não responda solidariamente com o condomínio pelas obrigações deste, responde, contudo, pelos prejuízos que o inexato cumprimento de suas tarefas causar ao condomínio. ” (Condomínio – Administração, Órgão Administrativo, Síndico, Assembleias, Responsabilidades, Ed Revista dos Tribunais, ps. 33/34)
Outro ponto importante a ser apreciado é que, caso o Condomínio responda judicialmente por danos decorrentes de negligência, imprudência ou imperícia do síndico, este poderá ser demandado regressivamente, conforme ensina Arnaldo Rizzardo:
“A responsabilidade do síndico está diretamente ligada ao exercício de suas funções. Se desatender as obrigações que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que resultarem. Não comparecendo nos atos em que é chamado o condomínio, ou na omissão de estar presente quando o condomínio é réu, como em ações judiciais, ou na desídia de seus deveres de administração, terá que reembolsar os prejuízos que advieram. Na contratação de serviçais incompetentes, ou aceitando pessoas sem averiguar os antecedentes, ou simplesmente desleixado de exercer certa vigilância sobre suas condutas internas, resta-lhe ressarcir os danos que forem causados. ”
A desídia com a conservação e manutenção das áreas comuns, pode sim, imputar ao síndico responsabilidade civil e criminal, diante da sua obrigação legal de guarda, zelo e diligência destas áreas, exceto se o dano for causado por culpa do próprio condômino.
Na dúvida, consulte um advogado especialista na área do direito condominial para ter respaldo jurídico caso ocorra algum acidente em seu condomínio!
Por: Bruna Muller Dos Santos
OAB/RS nº 102.709 e OAB/SC nº 61.719-A
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 195.