Desde que se passou a conviver em sociedade existe a preocupação com a segurança dos negócios jurídicos. Assim, visando a manutenção do crédito e minimização dos efeitos da insolvência, busca-se, através de garantias de pagamento e aperfeiçoamento de métodos de cobrança, que o credor receba o que realmente lhe é devido.
É cediço que a morosidade do judiciário e a falta de garantia que possibilite ao credor o resgate rápido e eficaz do seu crédito é um obstáculo aos investimentos imobiliários, o que por si gera efeitos negativos de ordem comercial, financeira e econômica do país.
Não obstante, nas tradicionais garantias reais, tais como a hipoteca, dada a carência de efetividade e lentidão dos procedimentos judiciais, o credor além de ter a perda da liquidez do seu crédito, muitas vezes o tem preterido, por crédito de natureza privilegiada, tais como trabalhistas, fiscais, etc.
Neste norte, visando atrair investidores e fomentar o mercado imobiliário, através da Lei 9.514/97 criou-se o instituto de alienação fiduciária imobiliária, um direito real de garantia, que dá segurança ao credor, e possibilita a rápida execução do seu crédito, quando não adimplido pelo devedor no tempo devido.
Na prática, o referido instituto é muito utilizado pelos agentes financeiros (bancos/instituições financeiras) em que utilizam da alienação para garantia de pagamento de empréstimo. Contudo, a lei permite, que qualquer pessoa, física e jurídica o utilize, o que propicia o seu amplo aproveitamento também por incorporadoras e construtoras na compra e venda de bens imóveis etc.
A teor do disposto no art. 22 da Lei 9.514/97, e de maneira simplista a alienação fiduciária imobiliária nada mais é que um negócio jurídico, em que o fiduciante (devedor) fica na posse do imóvel, mas transfere ao fiduciário (credor) a propriedade resolúvel do bem até o pagamento da dívida, garantindo o negócio.
A sua formalização é simples e desburocratizada, entretanto, dada a tipologia do contrato, a lei, em seu art. 24, lista os requisitos mínimos e essenciais que devem integrar o contrato em espécie (valor da dívida, juros e encargos, prazos e condições, valor do imóvel etc), sob pena de ser ineficaz e não atender ao fim que se destina.
Importante ainda destacar a garantia real só passa a existir com o registro do contrato de alienação fiduciária no registro imobiliário competente, quando surge a propriedade fiduciária, pois do contrário se terá apenas uma relação de cunho obrigacional.
Por sua vez, realizado o negócio e instituída a alienação fiduciária, com o adimplemento do débito, cancela-se o registro da propriedade fiduciária e extingue-se a relação jurídica, retornando a propriedade plena ao fiduciante (devedor) que voltará a exercer todos os direitos inerentes à propriedade (art. 25 da Lei 9.514/97).
Pois bem, e no caso de inadimplência? O que ocorre? Qual o procedimento? O credor precisa buscar o judiciário?
Nos casos de inadimplência não há necessidade de buscar o judiciário para satisfação do crédito, porquanto a Lei adere a um conjunto de procedimentos extrajudiciais para recebimento do seu crédito. Outrossim, através de um simples requerimento dirigido ao Registrador de Imóveis, o oficial é instado a notificar o devedor para purgar a mora, que se purgada convalesce o negócio jurídico (art. 26 da Lei 9.514/97).
Todavia, se mesmo com a notificação o devedor não adimplir a dívida haverá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor), o qual terá que no prazo de trinta dias promover público leilão para a alienação do bem, e se o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, nos quinze dias seguintes deverá realizar o segundo leilão, tudo na forma que reza o art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
Importante destacar que até a data da realização do segundo leilão, ainda é assegurado ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor total da dívida, somado aos encargos e despesas definidos na lei (encargos tributários, despesas de leilão etc).
De outra vértice, não exercido o direito de preferência, e sendo o maior lance oferecido igual ou superior ao valor da dívida e demais despesas definidas em lei, a dívida será considerada extinta, passando o bem ao patrimônio do arrematante.
Há de se lembrar que do valor apurado em leilão será descontado o valor da dívida e demais despesas e encargos e eventual saldo deverá ser entregue ao devedor nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão (art. 27, §4º da Lei 9.514/97).
Mas, e no caso de no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e demais despesas?
Neste caso, a dívida será considerada extinta, resolvendo-se a propriedade fiduciária, e o bem incorpora-se plenamente ao patrimônio do fiduciário (credor), numa espécie de adjudicação, e a propriedade que era limitada à finalidade de garantia, passa a ser considerada plena e ilimitada, podendo o fiduciário dela dispor livremente da maneira que lhe aprouver.
E se realizados todos os trâmites extrajudiciais e o devedor não sair do imóvel?
Neste caso, o interessado terá que se socorrer ao judiciário. Todavia, como a lei visa justamente a celeridade e eficiência, é assegurado ao fiduciário (credor), seu cessionário, sucessores ou arrematante, a concessão de medida liminar para que o devedor desocupe o imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias.
E, ainda, no intuito de elidir prejuízos do credor e desestimular a ocupação injustificada do devedor, através do art. 37-A da Lei 9.514 foi instituída a taxa de ocupação, em que este terá de pagar ao credor, ou a quem vier a sucedê-lo, por mês ou fração, valor correspondente a 1% do valor do imóvel, contados da data do leilão ou adjudicação pelo credor, até a data de imissão de posse do imóvel.
E, as despesas do imóvel, condomínio, IPTU etc ?
A lei é cristalina e imputa ao devedor a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, até a data em que o fiduciário (credor) vier a ser imitido na posse.
Portanto, longe de esgotar o tema, busca-se através do presente elucidar que o instituto de alienação fiduciária de imóvel é um importante instrumento de garantia de crédito, não sujeito a concurso de credores, e está disponível não somente para agente financeiros, mas também para pessoas físicas e demais pessoas jurídicas.
Ademais, um dos seus maiores benefícios é que não há a necessidade de procurar o poder judiciário e enfrentar um processo judicial longo e moroso, visto que a lei garante um procedimento simples, célere e eficaz para recebimento do seu crédito, em caso de inadimplência.
Por fim, importante lembrar que alienação fiduciária é um dos tipos de garantia de existe no nosso ordenamento jurídico, criada através de uma lei especial dotada de peculiaridades, portanto busque a assessoria de um advogado especializado que possa lhe orientar e indicar a melhor e mais eficiente solução jurídica, garantindo uma maior segurança jurídica no seu negócio.
Você sabia que foi visando atrair investidores e fomentar o mercado imobiliário que através da Lei 9.514/97 criou-se o instituto de alienação fiduciária imobiliária, um direito real de garantia, que dá segurança ao credor, e possibilita a rápida execução extrajudicial do seu crédito, quando não adimplido pelo devedor no tempo devido.
Conheça alguns dos benefícios:
1) Garantia segura para a satisfação do crédito: A propriedade do imóvel fica em nome do credor e a posse com o devedor;
2) Formalização simples e desburocratizada: Pode ser realizada através instrumento particular;
3) Utilização por pessoas físicas, pessoas jurídicas em geral, tais como construtoras/incorporadoras, não sendo de uso exclusivo dos agentes financeiros.
4) Não está sujeita ao concurso e credores: Uma vez que a propriedade fica em nome do credor não há concorrência com quaisquer créditos, seja alimentar, fiscal etc.
5) Procedimento Extrajudicial Célere: Em caso de inadimplência não é necessário o ajuizamento de demanda judicial, toda a execução se dá de maneira extrajudicial, e imóvel é levado a leilão extrajudicial para pagamento do débito.
Autora: Maquiele Godinho – OAB/SC 25.320