Essa é uma dúvida frequente dos locadores de imóveis, que, no intuito de “forçar” o pagamento do aluguel, suspendem o fornecimento de energia elétrica ou de outros serviços básicos do imóvel.
Porém, tal conduta não é indicada, podendo gerar ainda mais prejuízos financeiros ao Locador, como foi no caso julgado em Florianópolis/SC, no qual os Locadores de imóvel residencial foram condenados à indenizar os Locatários por danos morais na importância de R$5.000,00 (cinco mil reais) em razão da conduta, que foi
considerada ilegal pelo Judiciário, configurando cobrança vexatória.
Isso porque o artigo 9º, inciso III da Lei de Locações estabelece que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
Nas palavras do magistrado Luiz Claudio Broering, em ação indenizatória que tramitou no 1º Juizado Especial Cível da Comarca de Florianópolis/SC, “tal conduta é absolutamente ilegal e inaceitável, revelando uma espécie de cobrança vexatória, já que para fazer valer a sua vontade no que se refere aos desacertos do aluguel, os réus optaram por solicitar o corte de serviço essencial – fornecimento de energia elétrica – independentemente de todos os prejuízos materiais e extrapatrimoniais que os autores poderiam ter, sobretudo quando há na residência a presença de criança” (Autos n. 5013403-91.2021.8.24.0091).
Concluiu o Juiz que, o Locador possui meios jurídicos próprios e adequados para promover a cobrança dos aluguéis em atraso, e que o direito ao recebimento da quantia não pode se sobrepor ao da dignidade da pessoa humana, uma vez que a energia elétrica (ou outros serviços básicos, como água, gás, etc) é bem indispensável para a sobrevivência do ser humano.
Por isso, é importante que você tome algumas providências em especial antes de assinar o contrato, como por exemplo, contratar um advogado para proceder com a análise cadastral dos Locatários e para elaborar o contrato de locação e termo de vistoria a serem assinados pelas partes.
O corte do fornecimento de serviços como água e energia elétrica é uma prerrogativa da concessionária, por esta razão, o ideal é que o contrato estabeleça a obrigação do Locatário em realizar a troca de titularidade das contas de energia e água para seu nome, deste modo, se houver inadimplemento das faturas, a empresa que presta o serviço adotará as medidas legais e cabíveis para cobrança.
Durante a vigência do contrato, opte por ter tudo documentado, em especial caso sejam realizadas concessões ou alterações no que foi pactuado originalmente no contrato.
Se, mesmo tomando as medidas preventivas, houver inadimplemento do contrato, será necessário cumprir algumas formalidades, previstas na Lei de Locações.
Inicialmente, sugerimos que o Locatário e eventuais fiadores sejam notificados para regularizarem a pendência.
Não havendo retorno à notificação, é possível ajuizar a ação de cobrança/execução ou de despejo por inadimplemento, nesta última, haverá a possibilidade de obtenção de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, conforme determina o parágrafo 1º do artigo 59 da Lei de Locações.
Contudo, se o contrato estiver garantido por caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, citando-se o locatário para responder ao pedido de rescisão
e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, porém, não será concedida liminar para desocupação.
Essa é uma das questões a serem analisadas quando da elaboração do contrato de locação, pois, muitas vezes, a melhor modalidade de garantia contratual é justamente não exigir garantia.
Converse com seu (sua) advogado(a) para que vocês definam a melhor solução jurídica a ser escolhida na hora de firmar um contrato de locação, prevenindo prejuízos e evitando riscos contratuais!